返し終わるまでを、見てから決める

元利均等返済と元金均等返済は、どちらを選ぶか

返済方式を切り替えると、毎月の返済額と総返済額がどう動くかが具体的に見えてきます。たとえば借入3,000万円・年利1.0%・35年（420回）で計算すると、次のようになります。

• 元利均等返済：毎月84,686円でずっと一定です。総返済額は35,567,733円、うち利息は5,567,733円になります。
• 元金均等返済：初回96,429円から最終回71,308円まで少しずつ下がっていきます。総返済額は35,262,258円、うち利息は5,262,258円になります。
• 差はおおよそ次のとおりです。元金均等返済のほうが利息は305,475円少なくなりますが、初回の返済額は元利均等より11,743円高くなります。

利息だけを見ると元金均等返済に分がありますが、返済が始まった直後は家計の余裕がいちばん少ない時期と重なりやすいという面もあります。住宅ローンの審査で見られる返済負担率は、初回の返済額を基準に判断される場合があるため、借入時点でどちらが無理なく組めそうかという視点もあわせて考えておきたいところです。どちらが正解というより、総額を抑えたいのか、始めのうちの負担を抑えたいのかで選び方が変わってくる、という考え方に近いかもしれません。

繰上返済は「期間短縮型」と「返済額軽減型」でどれくらい違うか

同じ条件で、60回目（5年後）に300万円を繰上返済した場合を比べてみます。

期間短縮型と返済額軽減型の差

• 期間短縮型：返済期間が374回に短くなり完済します。総支払額は34,595,619円です。
• 返済額軽減型：期間は420回のまま変わらず、61回目以降の毎月の返済額が75,036円に下がります。総支払額は35,094,063円です。
• 同じ300万円を繰り上げても、期間短縮型のほうが総支払額は498,444円少なく、完済も46回（3.8年）早くなります。

利息の総額だけを見れば期間短縮型に分がありますが、毎月の返済額が下がる安心感を優先して返済額軽減型を選ぶという考え方もあります。金融機関によっては繰上返済に手数料がかかる場合があるため、あわせて確認しておくと安心です。また、繰上返済に使うお金は生活費や予備費まで削って用意するものではなく、無理のない範囲で行うことも意識しておきたいところです。

35年ローンを組むと、完済するとき何歳か

返済期間の長さは、毎月の返済額だけでなく「完済時に自分が何歳か」という形でも表れます。たとえば40歳で35年ローンを組むと、完済は74歳11ヶ月（2061年）になります。

定年後の返済を見越しておくという考え方

多くの会社では60〜65歳前後で定年を迎えるため、35年ローンを組んだ場合、定年後も返済が続く可能性があります。これは珍しいことではなく、あらかじめ繰上返済や退職金の一部を返済にあてることを織り込んで計画している人も少なくありません。逆に返済期間を短くすれば完済年齢は早まりますが、その分毎月の返済額は上がります。

大切なのは「危ないかどうか」を決めつけることではなく、完済時の年齢を早いうちに見えるようにしておくことだと思います。先の見通しがあれば、繰上返済のタイミングを考えたり、返済期間そのものを見直したりと、打てる手も自然と増えていきます。このツールに生年月日を入れると、完済時点で自分が何歳になっているかがグラフと表にあわせて表示されますので、返済計画を考えるときの目安に使ってみてください。

残高スライドリボルビング方式は、なぜ終わらないと言われるのか

カードローンなどで使われる残高スライドリボルビング方式は、借入残高に応じて毎月の返済額が段階的に決まる仕組みです。実際に計算すると、次のような結果になります。

なぜ元金が減りにくいのか

毎月の返済額は、まず利息にあてられ、残った分だけが元金の返済にまわる仕組みです。残高が減ると毎月の返済額も一緒に下がるスライド方式のため、元金の減り方はさらにゆるやかになっていきます。返済額が利息額を下回ってしまうと、理屈のうえでは残高がいつまでも減らない状態になります（このツールはその条件を検知すると警告を表示します）。また、返済の途中で追加の借入をすると残高が上がり、区分が振り出しに戻ってしまう点も、返済が長引きやすいと言われる理由のひとつです。

実際の金利や返済条件は借入先の金融機関によって異なります。契約前には、借入を予定している金融機関の窓口やシミュレーションであわせて確認することをおすすめします。